Нині для підприємців часом значно дешевше обходиться придбати приміщення під певну господарську діяльність на вторинному ринку, аніж будувати самому чи купувати на первинному. Однак на ринку комерційної нерухомості виникла ситуація, коли майже немає пропозицій щодо продажу об’єктів нерухомості, тому, що продавці очікують на ріст вартості квадратного метра нерухомості, а покупці – на її зменшення. У таких умовахбільш швидкими темпами розвивається ринок оренди.Ситуацію ми попросили прокоментувати відомого фахівця ріелторської справи – директора агенції нерухомості «Яворина» Юрія Венгриновича.
«Існують три основні види комерційної нерухомості»
До комерційного належать усі об’єкти нерухомого майна, які використовуються не для проживання, а для підприємницької діяльності, тобто з метою отримання прибутку.Як зазначає Юрій Венгринович, існують три основні види комерційної нерухомості.Перша з них –торговельна: магазини, торгові центри, оптові склади, логістичні центри.Другою є офісна нерухомість і третьою – промислові та виробничі цехи. Аналізуючи кожен із цих видів комерційної нерухомості, варто відзначити, що найнижчі темпи розвитку спостерігаються у сфері будівництва промислових і логістичних об’єктів.
- Дана сфера на Тернопіллі розвинена недостатньо. Оскільки в нашому регіоні немає великої промисловості, то і цей напрямок обмежується виробничо-складською нерухомістю. Її в основному орендують. А логістичні термінали наразі є лише у великих містах-мільйонниках, – розповідає пан Венгринович.
Оренда комерційної нерухомості користується значним попитом
У більшості об’єктами комерційної нерухомості, хіба що за винятком логістичних центрів, зацікавлені в основному представники малого і середнього бізнесу. Вони за цієї ситуації не спроможні їх придбати, а нинішя ситуація з кредитуванням бізнесу, не сприяє цьому. Однак ця нерухомість життєво необхідна для їхньої діяльності. Вихід із ситуації, як стверджує фахівець із ринку нерухомості, – оренда приміщень під магазини, торгові точки, офіси, склади і виробництва.
- На цей ринок, як і на ринок житла, надзвичайно вплинула фінансово-економічна ситуація в державі, спричинена падінням економіки в цілому, коливання курсу гривні та іншими негативними явищами. Тут майже немає покупців і продавців. Однак дуже сильно розвивається ринок оренди. Бо люди, які не мають сьогодні грошей, щоби купувати нерухомість для офісу, магазину, ведення бізнесу, в більшості випадків її орендують, – відзначає пан Юрій.
За законами економіки, чим більше люди шукають нерухомості для ведення свого бізнесу, тим більше зростає її вартість. Як зазначає Юрій Венгринович, сьогодні стає вже звичним явищем висока вартість оренди одного метра квадратного комерційної площі.
- Уже в Тернополі є і по 600 і по 700 грн. за 1 кв.м – це невеликі площі, приблизно по 50-70 кв.м, в центрі міста, але вони вже користуються значним попитом. Підприємці не мають змоги зібрати всієї суми, щоби придбати те чи інше комерційне приміщення, але їхній бізнес дає їм можливість орендувати його. Люди вкладають щомісяця у цю нерухомість певну суму, однак вони, використовуючи ці приміщення під торгову точку чи офіс, заробляють бодай на життя і хоч незначний розвиток свого підприємництва. Тому станом на сьогодні оренда таких приміщень користується великим попитом.
Цікавою є ситуація з комерційною нерухомістю на первинному ринку
Незважаючи на вже згадувані економічні чинники, все ж можна за посильну ціну і з якоюсь відстрочкою, придбати приміщення під магазин чи офіс і без кредитів.Усі будівельні компанії в нашому місті, коли розпочинають зводити багатоквартирний будинок, переважно вже на перших поверхах не будують квартир. За словами Юрія Венгриновича, власне ця площа йде під комерцію.
- В основному забудовники наперед шукають собі клієнтів. У будь-якому випадку комерційна нерухомість є дешевшою на первинному ринку, аніж на вторинному. Середній термін будівництва – 3-4 роки. І покупець упродовж цього періоду поетапно, без залучення кредитів, сплачує кошти за майбутнє приміщення під магазин чи офіс. А потім використовує його на свій розсуд – для здійснення певної господарської діяльності або здає в оренду,- наголошує один із провідних фахівців ріелторської справи нашої держави.- На ціну комерційної нерухомості як і житлової, також впливає і рівень конкуренції в будівельній індустрії того чи іншого міста та регіону.
Вартість квадратного метра площі торговельного призначення з червня до листопада 2017 року дещо зросла, офісного приміщення – мінімально зменшилась, а нерухомості під виробництва та склади – майже залишилася на тому ж рівні.
На первинному ринку комерційної нерухомості Тернополя упродовж останніх шести місяців спостерігалися незначні коливання цін. Зокрема стосовно торговельних приміщень середня ціна становила – від 843 до 932 $/1 кв.м; офісів –від 648 до 701 $/1 кв.м; виробничо-складської нерухомості –від 60 до 210 $/1 кв.м.
– Вартість комерційної нерухомості на вторинному ринку суттєво вища від первинного, – зазначає Юрій Венгринович. – І дуже залежить від місця розташування об’єкта.Якщо в центрі Тернополя ціна 1 кв.м становить від 1 до 3 тис. дол., то на первинному ринку – від 15 до 30 тис. грн. У більш віддалених мікрорайонах вона, звісно, нижча. А які ціни на комерційну нерухомість будуть надалі, взагалі важко спрогнозувати. Тож її сьогодні купують дуже мало, а в основному орендують, – каже пан Венгринович.
Крива вартості оренди комерційної нерухомості пішла догори
Хоч у нашому обласному центрі,на перший погляд,і досить багато гарних пропозицій оренди приміщень комерційного призначення, ціни мають тенденцію до зростання. Чому вартість орендованих площ цього призначення йде угору?
- У нашому місті є комерційна нерухомість, розташована на пішохідних вулицях, на вулицях з великою інтенсивністю пішоходів та транспорту, поряд з автомобільними парковками та в інших велелюдних місцях. На неї є попит, тому й суттєво виросла в ціні вартість їхньої орендної плати за 1 кв. м, – пояснює ситуацію пан Венгринович.
Крива середньої вартості оренди квадратного метра комерційної нерухомості, згідно зданими агенції нерухомості «Яворина», фактично за усіма її напрямками за останнє півріччя пішла догори.
– Так середня ціна оренди торговельної нерухомості виросла на 25-35%. Середня вартість офісних приміщень, які винаймають переважно у центральній частині міста, зросла на 20-35%. Хоч найнижчі ціни на оренду площ виробничо-складського призначення, але й тут простежується, хоч і не суттєва, тенденція до підвищення вартості орендної плати на 10-15% за 1 кв.м.
Тож, підсумовуючи сказане нашим експертом, можна стверджувати, що на ринку комерційної нерухомості оренда домінує над продажем. А в ній провідну роль відіграє торговельна нерухомість. У більшості торгових і бізнес-центрах площі практично не продаються, а здаються в оренду. Вартість оренди одного квадратного метра в торговому комплексі також залежить від класу, розмірів приміщення і місця розташування будівлі.
Олесь Миколайчук
Джерело: Тижневик "Номер один"
9539