Земля – це ресурс, який робить країну багатою, це генетичний код українців і наша цінність. А менеджером земельних ресурсів прийнято вважати землевпорядника. Такі фахівці необхідні як у селі, так і в місті. Вони є основними учасниками землевпорядної, кадастрової та оціночної діяльності. Наші журналісти поспілкувались із сертифікованим інженером-землевпорядником з понад 20-річним досвідом, який дав відповіді на найактуальніші запитання у сфері землевпорядкування і роз’яснив, чи потрібен Україні ринок землі.
«Людині, яка не є фахівцем у нашій справі, дуже важко зорієнтуватися у масиві різноманітних земельних питань»
– Ви – сертифікований інженер-землевпорядник, це справа усього Вашого життя. Розкажіть трохи більше про свою роботу і про те, чим займаються люди з таким фахом?
– Землевпорядник – спеціаліст, який володіє знаннями про земельне право, земельний кадастр, землевпорядкування та управління земельними ресурсами, має відповідну освіту та належну кваліфікацію. Він займається організацією ефективного використання земель, їхньою охороною, контролем за дотриманням земельного законодавства; складанням експлікації, зйомкою і веліруванням, складанням проєктів міжгосподарського і внутрішньогосподарського землевпорядкування з економічним обґрунтуванням, веденням земельнооблікової документації, проведенням заходів із землевпорядкування, забезпечення безпечного проведення робіт, і це ще не весь перелік.
Мені дуже подобається моя робота, адже працюю у цій сфері з початку земельної реформи з 90-х років, коли ще діяв так званий «старий» Земельний кодекс. З того часу доводиться постійно тримати руку на пульсі в питаннях, що стосуються застосування на практиці норм законів. Бо якщо говорити про земельне законодавство, то воно змінюється дуже швидко. Людині, яка не є фахівцем у нашій справі, важко зорієнтуватися у масиві різноманітних земельних питань. Найбільше виникає проблем у роботі з людьми, бо розробка землевпорядної документації, зокрема проєктів землеустрою, – дуже тривалий процес (до 6 місяців), тож проєкти, які розпочато на момент введення в дію нових положень законодавчих актів, доводиться адаптувати і своєчасно приводити у відповідність. А взагалі постійно хочеться дізнаватися та бачити щось нове у земельній галузі, втілювати в життя новітні технології, що стрімко розвиваються, починаючи з сучасних супутникових знімальних геодезичних приладів і до комп’ютерних програм. Технічний прогрес змінив крокву, рулетку на найсучасніші навігаційні прилади, але суть професії землевпорядника залишається незмінною – раціональне використання наших унікальних чорноземів, збереження їх, надійний захист конституційних прав землевласників та орендарів. Компанія, у якій я працюю, – одна з найзатребуваніших у нинішніх реаліях проведення земельної реформи. І ми займаємось наданням послуг із проведення комплексу землевпорядних та геодезичних робіт. А взагалі я хочу допомагати фізичним та юридичним особам ставати повноцінними власниками землі та землекористувачами.
– Якщо громадяни хочуть реалізувати своє право на отримання земельної ділянки, то з чого їм потрібно розпочати і куди звертатися?
– Ми можемо говорити про три шляхи приватизації. У першому випадку, якщо на земельній ділянці розташований житловий будинок, право на який зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то відповідно до норм Закону України «Про землеустрій» розробляється технічна документація з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) без отримання дозволу (рішення на її розробку) органів місцевого самоврядування. У другому випадку, якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельних ділянок державної чи комунальної власності у власність чи користування. Така технічна документація розробляється на підставі дозволу, наданого органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування. І у третьому випадку проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок. А взагалі зміна цільового призначення – окрема тема для розмови, і є певні аспекти, які би хотілося озвучити, але про все по порядку.
Якщо особа зацікавлена в отриманні земельної ділянки у власність або користування для цілей, які визначені Земельним кодексом України, наприклад, для ведення фермерського чи особистого селянського господарства, садівництва, будівництва й обслуговування житлового будинку, для індивідуального дачного будівництва чи будівництва індивідуальних гаражів, то звертається до власника землі (орган місцевого самоврядування, Держгеокадастр) з відповідною заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, вказавши при цьому її розмір та орієнтовне місце розташування. Далі, отримавши такий дозвіл (рішення), необхідно замовити у сертифікованій землевпорядній організації розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Такі проєкти погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому Земельним кодексом України, а саме статтею 186. До речі, ця ж стаття регламентує і процедуру погодження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та іншої землевпорядної документації. Після затвердження землевпорядної документації, зареєструвавши своє право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, громадяни стають повноправними землевласниками.
«На сьогоднішній день маємо ситуацію, коли люди володіють паями, але не можуть ними у повній мірі розпоряджатися»
– Що потрібно знати людям про зміну цільового призначення земельної ділянки?
– Цільове призначення земельної ділянки – це її використання за тим призначенням, яке визначене на підставі відповідної технічної документації із землеустрою та чинного законодавства. Процедура розроблення проєкту землеустрою складніша. Для прикладу, власник земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, плануючи здійснювати підприємницьку діяльність, хоче розташувати на ній об’єкт нерухомого майна комерційного призначення (об’єкт торгівлі, кафе, СТО тощо) або виробничі цехи, то передусім слід звернутися до сільської ради або райдержадміністрації за дозволом на розроблення Детального плану території. Потім замовити в архітектора Детальний план розташування бажаного об’єкта, який підлягає затвердженню сільською радою чи райдержадміністрацією (відповідно до повноважень). Після цього у нотаріуса потрібно скласти відповідну заяву про зміну цільового призначення землі, зазначивши при цьому бажане проєктне цільове призначення. Далі на замовлення громадян суб’єктами господарювання, що є виконавцями робіт із землеустрою, розробляється проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки по зміні її цільового призначення. При цьому важливим моментом є розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню державі, це передбачено ст. 207 Земельного кодексу України. Окрім цього, супутньо розробляються проєкти покращення малопродуктивних угідь знятим родючим шаром ґрунту (землювання) або ж складування з подальшим використанням його для благоустрою забудованої території, адже такого виду документацію розробляють в основному в тих випадках, коли у зв’язку з відводами земель для несільськогосподарських потреб виникає необхідність у використанні родючого шару ґрунту ділянки, яка відводиться. Інший варіант, його ще називають спрощеним, застосовується у тому випадку, якщо цільове призначення земельної ділянки змінюється із земель для будівництва й обслуговування житлового будинку для розміщення об’єктів торгівлі, комерційного призначення (офісів, складських приміщень тощо) чи виробничих будівель і споруд. Порядок розроблення проєкту землеустрою такий самий, як і при попередньому варіанті, але відшкодування втрат не проводиться і документація із землювання не розробляється, бо тут відсутні сільськогосподарські угіддя, а мова йде про забудовані землі.
– У житті трапляються різні ситуації: діти виростають, створюють сім’ї, хочуть жити окремо і почуватися повноцінними господарями на своїй власній земельній ділянці, але на даний час проживають разом із батьками, які є власниками землі або користувачами. Чи існують якісь варіанти відділитися, і якщо так, то з чого розпочати?
– У принципі, це цілком можливо. Є такий вид землевпорядної документації, як технічна документація щодо поділу земельної ділянки. Основним документом, що буде підставою для розробки такої документації, є нотаріально посвідчена згода на поділ земельної ділянки власника земельної ділянки, користувачів земельної ділянки (у разі перебування земельної ділянки у користуванні) або згода власника земельної ділянки для земель державної чи комунальної власності – органу, уповноваженого здійснювати розпорядження земельною ділянкою, на поділ земельної ділянки користувачем (крім випадків поділу земельної ділянки у зв’язку з набуттям права власності на житловий будинок, розташований на ній). Далі необхідно укласти договір із землевпорядною організацією на розробку технічної документації. Після погодження землевпорядної документації у Державному земельному кадастрі реєструються вже новостворені земельні ділянки з присвоєнням кожній окремого кадастрового номера зі збереженням існуючого цільового призначення, після чого реєструється речове право на нерухоме майно на кожну вже окремо взяту земельну ділянку.
– Сьогодні у всіх на слуху зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. На Вашу думку, чи потрібен ринок землі зараз і які переваги отримає власник, які вигоди?
– Обмеження або навіть позбавлення власників можливості розпоряджатися земельними ділянками насправді фактично означає позбавлення їх більшої частини благ, які могло би принести їм здійснення права власності. На сьогоднішній день маємо ситуацію, коли люди володіють паями, але не можуть ними у повній мірі розпоряджатися. Незважаючи на те, що законопроєкти про ринок земель вносилися протягом усіх років дії мораторію, парламент рішення з цього питання відтерміновує. На мою думку, метою земельної реформи має стати створення умов для розвитку сучасного високоефективного сільськогосподарського виробництва. Ринок земель потрібен, але він повинен бути контрольований державою і з обмеженнями сумарної кількості – гектар в одні руки. Землю потрібно продавати українським громадянам та юридичним особам, зареєстрованим виключно в Україні, а також запровадити спеціальний податок за перепродаж землі і не дозволити продавати землі банківським установам.
– На Вашу думку, чи повною мірою врегульовує сучасні земельні відносини земельне законодавство України?
– Із часу вступу в дію Земельного кодексу України розроблено й ухвалено значну кількість законів України, постанов Кабінету Міністрів, наказів Держгеокадастру (Держкомзему, Держземагентства). Однак на сьогодні попри велику кількість прийнятих і чинних нормативно-правових актів процес регулювання земельних відносин в Україні ще не досконалий і не повною мірою врегульовує питання формування земельного ринку, земельного кадастру, охорони земель, плати за землю, контролю за використанням земельних ресурсів. Законодавець прагне наблизити земельні відносини в Україні до європейських стандартів, але через нестачу коштів є ще ціла низка проблем, які повинні бути законодавчо врегульованими.
Вікторія Ушакова
Джерело: Тижневик "Номер один"
13298